Методические подходы при оценке имущества
При осуществлении оценки имущества оценщик, как правило, руководствуется тремя подходами – сравнительны, доходный и затратный подход
Суть сравнительного подхода заключается трех принципах – спрос и предложение, замещение, взнос. Потребность в объекте отвечает за спрос на него. Все объекты, имеющиеся на рынке, и имеющие цену являются предложением. Если спрос находится на низком уровне, а предложений много, то стоимость объекта падает. Но если спрос и предложение находятся в равновесии, то стоимость объекта на рынке носит стабильный характер. Именно так происходит малоэтажное строительство. Замещение заключается в том, что продуманный покупатель не станет переплачивать за объект ту цену, которой он не стоит и ту, которой наделен подобный объект с такими же полезными качествами. Увеличение дохода от определенной точки предполагается увеличением капиталовложения в основное производство. Так прирост капиталовложения будет больше прироста дохода.
Метод прямого сравнения продаж осуществляется наряду со статистическим анализом рынка. При развитом рынке продаж именно сравнительный метод чаще всего применяется.
В основе доходного подхода лежит ожидание будущей выгоды и эффективное использование объекта оценки, когда его стоимость зависит от текущей стоимости ожидаемых доходов и от эффективного использования объекта.
Принципы полезности и замещения являются составными частями затратного подхода. Его применение предусмотрено определением текущей стоимости затрат на создание или изменение объекта, к которому применяется оценка. Полезность заключается в мере удовлетворения потребностей на определенный временной промежуток. А замещение говорит о том, что умный покупатель не заплатит больше, чем реально оценивается предмет.
